ワンルームマンション投資は得か損か？儲からない失敗しない為に知るべき事

将来的な資産のことを考え、不動産投資にチャレンジする方が増えています。不動産投資とは、「不動産を購入し、家賃収入や売却益を得る」という投資の方法です。
そして近年では、不動産投資の中でもワンルームマンション投資に注目する方が増えています。ワンルームマンションへの投資はアパート1棟を丸ごと購入するよりも初期費用が安く済むため、サラリーマンを中心に人気を集めています。
しかしワンルームマンション投資は、「儲からない」という声も多く、何も考えずにスタートするのはおすすめできません。現状を知らずに勢いだけで購入してしまうと、結果として損をしてしまう可能性が高いです。
この記事では、ワンルームマンション投資がなぜ儲からないと言われているのか、ワンルームマンション投資にはどのようなリスクが考えられるのかを解説していきます。またワンルームマンション投資で失敗しないために必要なことも解説していくので、投資目的でワンルームマンションの購入を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資とは？低予算でスタートできるって本当？

ワンルームマンション投資とは、不動産投資の一種となります。不動産の中でも「ワンルームマンション」に特化して投資をすることで、利益を得ようとする狙いがあります。
例えば購入したワンルームマンションの1室を賃貸に出すことで家賃収入を得たり、将来的に価値が上がったタイミングで売却し、利益を得るといった投資の方法になります。
ワンルームマンション投資は、大きな物件を丸ごと購入するわけではなく、あくまでもワンルーム物件を1室単位で区分所有することになります。そのため数千万円という小さな規模からスタートできるのが大きな特徴です。

1棟物アパート・マンション投資との違いは？それぞれの特徴を解説

不動産投資の投資先には、ワンルームマンション以外にも「アパート投資」や「マンション投資」があります。それぞれの投資にはどのような特徴があるのか、ワンルームマンション投資とは何が違うのかを解説していきます。

アパート投資とは

アパート投資は、1棟物のアパートを丸ごと所有する投資方法になります。アパートのある土地と建物全てが自分の所有物になります。そのためワンルームマンションに比べ比較的規模が大きく、5千万円～程度の金額での投資となります。ワンルームマンションよりも高額の資金が必要であり、金融機関の融資だけでは賄えないケースもあります。
ただし初期費用がワンルームマンション投資よりも多い分、建物全てが自分の所有物となるため管理がしやすいというメリットがあります。例えば修繕・修理のタイミングや方法などを、自分の思い通りに行うことができます。
またワンルームマンションに比べ、アパートは部屋数があるため、空室ができてしまっても赤字になりにくいという特徴があります。

マンション投資とは

マンション投資はアパートよりも規模の大きいマンションを扱うことになります。鉄筋コンクリート造りの建物とその土地などを扱うことになり、初期費用も1億円を超えるケースが多いです。金額がかかる分建物としての寿命が長く、資産価値が下がりにくいという特徴があります。
また大型のマンションそのものを扱うことになるので、ワンルームマンション投資とは違い、駐車場などからも収益を得られることになります。そのほか敷地内に自動販売機を設置するなど、家賃収入以外の収益を得ることも叶います。
ただしマンション投資は動く金額が大きい点に注意です。高い家賃収入が見込める反面、エレベーターの点検や修繕費用など、ランニングコストも高くなりやすいです。

「ワンルームマンション投資は儲からない」と言われる理由！富裕者でないと得はしない？

低予算で始められることが魅力のワンルームマンション投資ですが、アパート投資やマンション投資に比べて儲かりにくいと言われています。中には損をしてしまう人もいるので、始める際には注意しておきましょう。
ここからは、なぜワンルームマンション投資が儲からないと言われているのか、いくつかの理由を解説していきます。

1.構造的に儲からない、利回りが低い

ワンルームマンションは利回りが低く、そもそも構造的に儲からないと言われています。利回りとは投資金額に対する収益の割合のことをいい、不動産投資では以下の値を指しています。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

ワンルームマンション1室で不動産投資を始めても、利回りが低くほとんど収益を得られません、新築ワンルームマンションの場合でも利回りは5％前後だと言われており、例えば2000万円で購入したワンルームマンションでは、年間で100万円程度しか家賃を稼ぐことができません。ここから銀行の返済や固定資産税、管理費、修繕費を充てるとなると、ほぼ確実にマイナスとなることが予想できます。
ちなみに収益が得やすいと言われるアパート投資の場合、利回りはおよそ20％程度であることが多いです。比較すると、いかにワンルームマンションが儲かりにくいかがわかるかと思います。
このようにワンルームマンション投資には、儲かりにくいと言われる明確な理由があります。投資をスタートする場合、初期投資の金額の低さに釣られてしまわないように注意する必要があります。

2.そもそも富裕者層の節税対策向けである

利回りが低く儲からないにもかかわらず、なぜワンルームマンション投資というものが存在しているのでしょうか。その答えはズバリ、「富裕者層にとっては得できる可能性が高いため」です。
ワンルームマンション投資はもともと、富裕者層が税金対策をするために流行り出したという背景があります。いわゆるお金持ちの方が資産をワンルームマンションへと変えておくことで、所得を減らし税金を減らすという方法です。富裕者の購入なら融資を受ける必要もないので、銀行への返済もなく損をしにくいという仕組みです。
つまりワンルームマンションの購入はあくまでも節税対策によるメリットが大きく、家賃収入から利益を大きく得るようなことは期待できません。富裕者層を真似てサラリーマンがワンルームマンションを購入しても、ほとんど利益を得られないため注意が必要です。

ワンルームマンション投資のデメリット・リスクについて

ワンルームマンション投資を検討されている方は、「投資」という言葉に踊らされず、きちんとデメリットやリスクを知っておくべきです。実際にどんな失敗が起こり得るかを、ひとつずつ確認していきましょう。

空室リスクや退去費用を忘れてはならない

ワンルームマンションというのは、比較的入居者の入れ替わりが激しいです。そのため時期によっては空室となるなど、思ったような家賃収入が得られないこともあるので注意です。マンション丸ごとの投資であれば一室程度は空きがあってもさほどリスクはありませんが、ワンルームマンション投資の場合は空室になると収入そのものが無くなってしまうので気をつけましょう。
また退去されてしまった場合、次の入居者が入れるように壁紙などを修繕したり、クリーニングする必要も生まれてきます。このように、退去のたびに数十万の費用が発生することを覚えておきましょう。

表面利回りに騙されないように注意

先ほど、ワンルームマンション投資は利回りが低いという点について解説しました。ここで注意しておきたいのが、不動産屋が提示する「表面利回り」に騙されないようにするということです。
例として＜物件価格：2000万円、家賃収入：月10万円＞のケースを考えてみましょう。
この場合、単純計算での利回りは
（10万円×12ヶ月）÷2000万円×100＝6％
という値になります。不動産屋はワンルームマンション投資のために、「こちらの物件の利回りは6％です」といってアピールし販売しようとしてきます。
しかし実際のところ、全てが収入として得られるわけではありません。例えば管理費や修繕費、そして固定資産税などが発生してきます。
仮に年間30万円の費用が発生したとすると、実際の利回りは
（10万円×12ヶ月-30万円）÷2000万円×100＝4.5％
ということになります。つまり販売時には6％の利回りだと言われても、実際には4.5％の利回りとなり、収入が少ない点に注意が必要です。

購入した瞬間、何百万円もの負債を抱えるケースがある

ワンルームマンションを購入する場合、その販売価格には必ずデベロッパーの利益が上乗せされています。つまり2000万円でワンルームマンションを購入したとしても、実際にその部屋には2000万円分の価値がないということです。
デベロッパーの利益は物件のおおそ1〜2割程度だと言われています。すなわち2000万円を使って物件を購入しても、1700万円程度の資産になってしまうということです。もしすぐに手放すようなことになった場合は、300万円を損してしまうことになるので注意が必要です。
特に銀行の融資やローンを利用しワンルームマンションを購入しようとしている場合は注意が必要です。

サブリース契約に注意

サブリース契約とは、オーナー所有の不動産を不動産会社が借り上げ、第三者に転賃するという契約方法となります。直接利用者と契約するわけではないため、空室時でも家賃収入が保証されることが多く、ワンルームマンション投資の場合にサブリース契約を選択する方が増えています。
ただし運用中の安心感のためだけにサブリース契約をしていると、物件を売却するタイミングで困る可能性があるので注意が必要です。
基本的にサブリース契約をしてしまっていると、相場よりも低い価格でしか物件売却ができなくなってしまいます。これは空室リスクを減らした分、保証賃料も相場の家賃の8割〜9割程度に抑えられてしまっているためです。場合によっては物件を売ろうとした際に、相場価格よりも数百万円単位で低い値段になってしまうこともあります。

家賃減少リスク、資産価値の低下

ワンルームマンションは、いつまでも購入時の状態が保たれるわけではありません。どうしても年月が経つうちに老朽化し、資産としての価値が下がってしまいます。またマンション自体の劣化だけでなく、土地の評価額が変化し家賃相場が変わってしまうようなこともあるでしょう。
このようにワンルームマンションには、購入当初よりも家賃が減少してしまうリスクが存在します。おおよその目安で「これくらい儲かる」と予想していても、ほとんどのケースで目標金額に届かないことが多いので注意が必要です。
このように下手にワンルームマンションに手を出す前によく自分で情報収集をした上で勉強の為にセミナーや無料面談等に行いってみるべきだと思います。
無料面談の場でも営業勧誘には注意が必要で即決をせずにあくまで勉強として行かれることをおすすめします。
無料で不動産無料相談やセミナーに参加できる会社5選

ランク	1位	2位	3位	4位	5位
名称	一括面談くん	シーラ	セカオピ	クリアルパートナーズ	TOUSHINDAI
評価	5.0 ★★★★★	4.5 ★★★★★	4.3 ★★★★☆	3.9 ★★★☆☆	3.7 ★★★☆☆
会社名	PR media	株式会社SYLA（シーラ）SYLA CO.,LTD.	株式会社ノークリー	クリアルパートナーズ株式会社	株式会社フューチャープロパティ
設立	2018年8月28日	2010年9月29日	2016年11月22日	2013年10月	2018年4月20日
特徴・ポイント	複数の不動産投資会社に一括面談申し込み、比較ができる	新築および中古のワンルームマンション物件を取り扱っていており投資目的の相談	不動産売買をしない、完全中立の立場から投資のアドバイス	主に都内23区の物件選びや売却サポート	アプリを活用した物件選定や不動産管理
相談方法	一括無料面談	無料面談	無料面談	無料面談	無料面談
公式ページ	公式を確認	公式を確認	公式を確認	公式を確認	公式を確認

営業マンがよく言うセリフは本当？購入時には何を信じればいい？

ワンルームマンション投資では、業者側の営業マンはメリットばかりを伝えてきます。しかし営業マンのいうことを鵜呑みにせず、現状をしっかりと把握しておくことが重要です。

年金・生命保険や医療保険代わりになる

これは将来的な保険や年金を払う代わりに、不動産を購入することで積み立て代わりになるよというアピールです。しかし実際は、普通に保険に加入した方がコストがはるかに安いので注意しましょう。
例えば保険の場合は、加入してから途中で解約したり、保険の見直しをしたりすることができます。一方で不動産の場合、途中で辞めたくなったら売却するしか方法はありません。しかしローンの残り金額と不動産の売却値段が必ずしも一致するとは限らないので注意しましょう。例えばローンの残額の方が多い場合、不動産を売る際にお金を支払う必要も出てきてしまいます。
年金代わりに先行投資として不動産を買っても、自分が住む頃には老朽化してしまっている点にも注意が必要です。不動産としての価値も下がってしまっているため、よく検討してから購入しましょう。

節税になる

マンション販売の際の謳い文句として非常に多いのが、節税ができるということです。しかしこの節税というワードは、必ずしも得をしているということではないので注意が必要です。
基本的に税金が減るような場面では、赤字になっているケースが多いです。「税金」自体が減っていても、利益が出ているわけではないので注意しましょう。
またマンション投資の対象の建物は減価償却費として計上し節税ができますが、これにも注意が必要です。減価償却を使って節税をすると、その時々では税金が減りますが、不動産売却時にリスクが跳ね返ってくるので気をつけなければなりません。そもそも新築ワンルームマンションは法廷耐用年数の関係から、減価償却期間が47年と非常に長く、節税効果があまり見込めないことも覚えておきましょう。

医師がワンルームマンション投資の営業に狙われるって本当？

ワンルームマンション投資の業者が、ターゲットとして狙っていることが多いのが医師として働く方です。なぜなら医師は普通のサラリーマンよりも収入が多く、ワンルームマンションを複数所有できることが多いためです。また金融機関によっては医師だけが受けられる特別金利のローンを用意していることもあり、医師がワンルームマンション投資の営業に狙われる事が非常に多いです。
もちろん正しい知識を身につけていれば、医師でもワンルームマンション投資をして成功することも不可能ではありません。ただし「お金があるから」「勧められたから」という理由だけでは投資に失敗してしまう可能性が高いので、やめておいた方が無難です。
医師の方はワンルームマンション投資のターゲットとして狙われやすいことを自覚し、もし投資をするのであれば信頼のおけるプロの業者から物件を紹介してもらうことを心がけてください。「医師専門の不動産投資」などと謳っている場合でも、いきなり信用するのは辞めておいた方が良いでしょう。

住宅ローン審査にも影響する！自宅購入を控えている場合は注意

ワンルームマンション投資を考えている方で、自宅の購入も検討されている方は、タイミングや金額に気をつける必要があります。なぜなら住宅ローンで借りられる金額などは、上限が定められているためです。計画性無しにワンルームマンション投資を始めてしまうと、いざ自宅を購入するための住宅ローンを利用しようと思った場合に、借入可能金額が不足してしまうということが考えられます。
資産をお得に運用したいがためにワンルームマンション投資をスタートさせたはずなのに、今現在自分の家が購入できなくなってしまっては本末転倒です。もしワンルームマンション投資をしたいという時期と、自宅を購入をしたいという時期が重なってしまったというかたは、勝手にどちらかを契約するのではなく、不動産会社などにきちんと相談するようにしましょう。

ワンルームマンション投資も相談できる会社5選

ランク	1位	2位	3位	4位	5位
名称	一括面談くん	シーラ	セカオピ	クリアルパートナーズ	TOUSHINDAI
評価	5.0 ★★★★★	4.5 ★★★★★	4.3 ★★★★☆	3.9 ★★★☆☆	3.7 ★★★☆☆
会社名	PR media	株式会社SYLA（シーラ）SYLA CO.,LTD.	株式会社ノークリー	クリアルパートナーズ株式会社	株式会社フューチャープロパティ
設立	2018年8月28日	2010年9月29日	2016年11月22日	2013年10月	2018年4月20日
特徴・ポイント	複数の不動産投資会社に一括面談申し込み、比較ができる	新築および中古のワンルームマンション物件を取り扱っていており投資目的の相談	不動産売買をしない、完全中立の立場から投資のアドバイス	主に都内23区の物件選びや売却サポート	アプリを活用した物件選定や不動産管理
相談方法	一括無料面談	無料面談	無料面談	無料面談	無料面談
公式ページ	公式を確認	公式を確認	公式を確認	公式を確認	公式を確認

ここまでワンルームマンション投資のリスクや注意点を紹介してきました。もしワンルームマンション投資を始めたいなら、何も考えずにマンションを購入するのではなく、きちんと信頼の置ける不動産投資専門の会社に相談するようにしましょう。
ここからは、ワンルームマンション投資も相談できる6つの会社を比較しながら紹介していきます。

1.一括面談くん

一括面談くんは、複数の不動産投資会社に対し一括で面談を申し込みできるサービスです。資料請求ではなく直接個人面談ができるので、文章だけではわからない不動産投資への不安や疑問点を解消できます。
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3.不動産投資の相談窓口「セカオピ」

セカオピは不動産売買業者ではなく、あくまでも投資について中立的な立場でアドバイスしてくれるという業者です。そのため不動産の押し売りがなく、安心して利用ができます。
不動産投資に対する正しい知識を身につけることで、ワンルームマンション投資で失敗してしまうリスクを軽減することができます。
カウンセリングがあり、申し込むことで不動産投資の相談に乗ってもらうことができます。
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不動産投資を相談できるセカオピとは？運営会社ノークリーの口コミ評判

「金融資産が増えて来たので不動産に変えて投資がしたい」「不動産投資に興味があるのでチャレンジしたい」この記事を読まれている方には、不動産投資について上記のように感じている方も多いのではないでしょうか。しかし不動産投資というの...

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2021.08.11

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まとめ

ワンルームマンション投資はリスクやデメリットも多く、生半可な気持ちや浅い知識で挑戦してしまうと失敗してしまいやすいです。そのためもしワンルームマンション投資を行うのであれば、きちんとどのようなものかを調べておき、失敗しないように工夫することが大切です。
投資の相談ができるおすすめ会社を掲載したので、投資を考えている方はまず無料相談などを利用し、きちんとした知識を身につけてみてください。